本文作者:admin

最后4个月,房企可能真要“割肉”卖房了

admin 3周前 ( 09-10 03:36 ) 7 抢沙发
最后4个月,房企可能真要“割肉”卖房了摘要: 原标题:最后4个月,房企可能真要“割肉”卖房了 △国是直通车 陈昊星 摄 2020年只剩最后四个月了,该不该买房? 从...
原标题:最后4个月,房企可能真要“割肉”卖房了

△国是直通车 陈昊星 摄

最后4个月,房企可能真要“割肉”卖房了

2020年只剩最后四个月了,该不该买房?

从房企的半年报中,或许可以得到一些答案。

上半年房子卖得怎么样?

受到新冠肺炎疫情影响,上半年楼市交易一度停摆,这也导致包括龙头房企在内的许多房企,上半年销售、利润等指标出现下滑。

去年销售规模排名第一的房企碧桂园2020年上半年销售额、营收、利润等指标均出现同比下滑。

该公司半年报显示,今年前6个月,碧桂园累计实现权益口径下的合约销售额2669.5亿元人民币,同比下降5.32%。营业收入1849.6亿元,同比下降8.44%。净利润219.3亿元,同比下降4.9%。

而去年同期,碧桂园业绩增长迅猛,几乎每项指标的同比涨幅都在40%以上。其中,营业收入和毛利率同比增长超过五成。

地产“老大哥”万科上半年归属上市公司股东的净利润实现正增长,不过销售金额仍有小幅下滑。万科中报显示,上半年万科实现合同销售金额3204.8亿元,同比下降4.0%。同期,公司实现营业收入1463.5亿元,归属于上市公司股东的净利润125.1亿元,同比分别增长5.1%和5.6%。

也有部分房企销售额逆势上涨。如恒大2020年上半年实现合同销售金额3488.4亿元,同比增长23.8%;实现营业收入2666.3亿元,同比增长17.5%;不过,同期,恒大毛利为666.8亿元,同比下降13.7%。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,恒大销售额逆势上涨主要因为疫情期间开拓新营销模式,且上半年积极复工致竣工交付面积同比大幅增长。不过同时,由于在全国实施 “七五折”促销活动,销售价格下降,直接导致利润水平下滑。

同为“四大房企”的融创中国上半年销售额同比降8.8%,不过,净利润和营业收入仍保持同比正增长。

展开全文

头部房企经营状况相对稳健。Wind数据显示,已披露半年报的81家A股上市房企中,净利润实现同比增长的占比不到四成,房企业绩分化明显。

据克而瑞地产研究中心统计,2020年1-6月,TOP100房企全口径销售规模较去年同期减少2.7%。截至6月末,近半数企业的累计销售金额低于去年同期。

平安证券研究所地产首席研究员杨侃指出,上半年A股上市房企整体营收同比微升1.8%,归母净利润同比降19.4%。上半年上市房企整体毛利率和净利率同比双双下滑。

上半年销售业绩低于去年同期,这意味着房企下半年需要加大推盘力度,积极营销,这才能“追回”全年业绩目标。

房企为啥都在讨论“三条红线”?

近期房地产行业内最热门的话题莫过于“三条红线”。官方信息显示,上月,住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会,形成了重点房企资金监测和融资管理规则。

据媒体报道,这一融资管理规则主要涉及“三条红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

简单地说,就是负债水平过高的房企不可再扩大杠杆。房企一旦“踩线”,则不能增加或需严控有息负债规模。其中管理方式共分为四档:若上述三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%。

有多少企业可能“踩线”?平安证券研究所的一份报告显示,根据中报梳理,在121 家 A 股上市房企中,同时超出 3 条红线的为 9 家,超出 2 条红线的为 21 家,仅超出 1 条红线的为 35 家。

天风证券根据2019年财务数据,对销售额较高的50家房企进行研究。其中,同时踩到“三条红线”的房企共14家,同时踩到两道红线的房企有10家,踩到一道红线的房企有14家,完全不踩线的房企有12家。

这其中包括不少知名房企,有的央企也不能做到完全不踩线。例如:据贝壳研究院统计,根据半年报数据,恒大、融创、绿地“三条红线”全部踩线,中南、世贸“踩线”2条,保利、万科、招商蛇口、中梁控股则“踩线”一条。

不难看出,监管层意在降低房企对金融杠杆的依赖,化解房地产行业金融风险,抑制土地市场恶性竞争,同时,推动资金流入实体经济。

不过对房地产企业而言,踩线越多,融资将被收得越紧。因此,许多企业需要在资本结构优化和降低负债水平方面作更多努力。

房企可能会发生哪些变化?

有消息称,上述政策将在明年年初开始施行,而且房企需要在3年内全面将负债控制在三条红线之内。房地产企业经营模式可能发生一定变化。

华创证券分析师周冠南指出,其一,若新政实施,房企的存货周转有望提速,房企要降低剔除预收款后的资产负债率,就需要提高存货周转率,扩大预收款规模,加快销售。在统计中发展,这一指标未达标的房企居多,因此,新政如果落地,扩大销售将是多数房企的选择。

其二,更多房企或选择引入联营、合营投资者。净负债率的降低有赖于有息负债的压减,或者合并权益的扩张。对于长期以来杠杆经营的房企来说,短期内化解债务难度较高, 房企或更倾向于增加少数股东权益来降低净负债率。但这可能推升明股实债风险

其三,销售回款周期或缩短。现金短债比强调资金回收的效率,要提高这一比率,就需要房企缩短回款周期,保证经营性现金流充沛。

事实上,几乎每家上市房企都回应了“三条红线”的问题。例如:恒大董事局副主席、总裁夏海钧说,国家对于金融机构、房企的管控,都是希望房地产健康稳定发展,坚决支持国家对于房地产调控,对于监管部门提出的各项指标管理要求,恒大会严格执行公司战略,向这些指标靠拢。

旭辉董事局主席林中也表示,目前公司扣除预收账款的资产负债率在74%,相信一年内可以控制到70%以内。他表示,会在价格和销量上做一个平衡,不会去做大幅度的“割肉式”跑量。

融创中国则将今年的净负债率目标定为120%,并表示,到明年这一数值将控制到100%以下。

可以说降负债是下半年房地产企业的主旋律,更多房企会选择积极销售、谨慎拿地,彻底告别以往的激进式扩张模式。

新一轮购房窗口期打开?

一方面是上半年销售不足,下半年需要进一步加大销售和回款力度;另一方面是监管层要求降负债的“利刃”高悬,房企急于提高去化水平,可能出现一波降价促销。

有业内人士认为,对于降负债压力过大的企业,未来的4个月内,不排除房企以减少拿地、“割肉”卖房等方式,加速资金回流,降低负债水平。

对于购房者来说,这或许意味着新一轮购房窗口正在打开。

房地产传统销售旺季“金九银十”即将到来,如果销量扩大,房价会再次走高吗?

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,从二手房市场来看,短期市场先行指标显示,市场预期较弱。贝壳研究院数据显示,8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降,房源交易时间仍然保持100天的长周期,这样的市场很难开启改善型换房链条,因此,今年二手房市场很难有起色。

而新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响,可能会出现降价售房的小行情,价格不仅难以上涨,反而可能小幅下降。

来自:国是直通车

作者:庞无忌

编辑:陈昊星

责编:周锐

阅读
分享

发表评论

快捷回复:

评论列表 (暂无评论,7人围观)参与讨论

还没有评论,来说两句吧...