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房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展

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房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展摘要: 原标题:房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展 房地产是中国经济的命门,过去的20年,正是房地产业的繁荣...
原标题:房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展

房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展

房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展

房地产是中国经济的命门,过去的20年,正是房地产业的繁荣带动了中国经济的蓬勃发展。今天我们就从历史和经济角度聊一聊中国的房地产发展。

—1— 房改的历史进程

建国之初,我国的人均住房建筑面积为6.7平方米,此后一直增长缓慢,计划经济体制下的福利分房政策,使得房地产天生的市场属性没有被激活。

1978年,邓公在视察大庆油田和北京前三门新建公寓住宅楼时提出“解决住房问题能不能路子宽些”;1980年,邓公发表了“城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。不但新房子可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款”的重要谈话。这被认为是中国房改的真正源头。

1988年2月25日,国务院发布《关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》,明确提出改革目标:“按照社会主义有计划的商品经济的要求,实现住房商品化,从改革公房低租金制度着手,将现在的实物分配逐步改变为货币分配,由住户通过商品交换,取得住房的所有权或使用权,使住房这个大商品进入消费品市场,实现住房资金投入产出的良性循环,从而走出一条既有利于解决城镇住房问题,又能够促进房地产业、建筑业和建材工业发展的新路子。”

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1989年,党的十三届五中全会提出“逐步建立符合计划经济与市场调节相结合原则的,经济、行政、法律手段综合运用的宏观调控体系”。

1991年6月7日,国务院发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,要求按照国家、集体和个人共同负担的原则,积极稳妥、因地制宜、方式多样的继续推行住房制度改革。

1994年7月18号,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台,标志着城镇住房制度正式改革之路正式启动。

1998年7月,面对亚洲金融危机的冲击,为扩大内需,国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,将94版方案进一步细化,以“取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”为核心,这意味着在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度宣告结束,“市场化”成为了住房建设的主题词,正式启动了房地产市场。

房改的主要目的在于刺激住房消费需求,使其成为国民经济的支柱产业。从1992年,邓公“南方讲话”一锤定音后,市场经济成为了中国坚定不移的发展方向,从那时起,中国部分地区已经步入了住房商品化的征程。

—2— 海南房地产泡沫

1992年3月,国务院批准设立位于海南西北部的洋浦经济开发区,伴随着改革的春风,海南岛的房地产市场骤然升温。大量资金被投放到房地产上,高峰时期,在这座总人数不超过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司,各路人马纷纷涌向海南。1992年,海南全省房地产投资总额达到了87亿元,占据了固定资产投资总额的一半还要多,海口一个城市的开发面积高达800万平方米,土地价格更是一路飙升,从1991年的十几万元/亩涨到1993年的600多万元/亩。房价也是一路飞涨,根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/㎡,1991年为1400元/㎡,1992年迅速涨到5000元/平方米,1993年更是飙升到7500元/㎡,行情之火爆可见一斑,当时全国各地流传着“要挣钱、到海南。要发财、炒楼花”的口号。

房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展 1988-1993年海南商品房平均价格

在这场火爆的房地产造富运动中,多数公司并不是真正的盖房子,只是在玩“击鼓传花”的游戏,地产开发商们纷纷倒卖地皮或者楼花,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行,套取了大量现金装进了自己的口袋,但并不是每个人都是那么幸运。

1993年6月23日,国务院宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院出台了16条强力调控措施,包括严格限制信贷总规模、提高存款利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等措施。在银根全面收缩的情况下,海南火爆的房地产市场瞬间熄火,房价直线下跌。

这次调控,使得占全国总人口6%的海南省积压了占全国10%的商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋,1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元。开发商纷纷逃离或者倒闭,最终都由银行来处置不良资产,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。

1995年8月,海南省政府成立海南发展银行,以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金短缺问题,仅仅过了两年10个月,海南发展银行就出现了挤兑风波。1998年6月21日,央行不得不宣布关闭海南发展银行,这也是新中国成立以来首家因挤兑危机而关闭的省级商业银行。从1999年开始,海南省用了差不多7年的时间,处置积压房地产的工作才基本结束。泡沫危机后的海南形象的被称为“天涯、海角、烂尾楼”。

海南房地产泡沫是国家推行住房商品化改革进程中的一个缩影,也反映出了在住房商品化过程中暴露出潜在问题,改革总是伴随着阵痛,历史的进程是曲折的,同样,中国的住房商品化之路也是在曲折中前行的。

—3— 飞涨的房价

1997年,亚洲金融危机爆发,中国承诺人民币不贬值,但是金融危机的爆发直接对中国的进出口、投资、旅游等产业产生了影响。为了拉动经济增长,不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求,房地产业被确定为重点支持产业,并颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,标志着城镇住房商品化全面启动,相应的银行信贷、土地管理等配套政策相继出台,鼓励住房消费的政策框架初步形成。

自1998年出台政策至2002年,房地产业全面发展,价格平稳增长,房地产投资逐年增加,占比不断提高,对中国的经济增长贡献维持在15%左右。

房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展 1998-2013年房地产投资额与商品房平均销售价格走势

从上图中可以看到,2002年至2004年,房地产出现过热苗头,投资额及商品房均价快速上升,2002年后,房地产宏观调控全面展开,不过调控政策并未抑制住房价的快速上涨。

房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展 2002-2004年房地产主要调控政策

为了抑制房价的过快上涨,2005年被称为房地产史上首个大举“宏观调控”之年。

2015年4月,国常会明确表示,宏观调控的突出任务是解决房地产投资规模和价格上升幅度问题,从管理层面对房价过快上涨给出了指示。在土地政策方面,深化土地调控,严格土地审批,从紧控制农用土地转为建设用地的总量和速度,完善土地出让、使用等规定。调整住房结构,明确新建住房结构比例,要求建筑面积90㎡以下住房总量须达到建筑开发总面积的70%;以廉租房为重点,解决低收入家庭住房问题。金融政策上,提高贷款首付比例,从2007年9月27日开始二套房首付比例不低于40%,利率不低于基准利率1.1倍,加强对外商投资房地产的审批,同时,央行加息并上调存款准备金率、基准利率。

我们在上图中可以看到,在2005年紧锣密鼓地调控政策出台后,并没有给房价降温,反而出现了报复性上涨,直到2008年,房价出下了下跌,这主要是由于货币政策收紧和亚洲金融危机的影响。2008年,美国爆发次贷危机并迅速波及全球,为稳定经济增长、刺激国内需求,推出了4万亿刺激计划,房价再次大涨。

—4— 还能走多远

高房价靠什么来维持?本质上讲应该归结为社会的财富创造能力,房价上涨阶段通常来讲也应该是实体经济持续增长的阶段,实体经济创造财富,再流通到房地产领域,成为支撑房价的重要力量。

从2012年开始,实体经济对于GDP的贡献逐渐减弱,我们可以通过2012年至今的工业生产指数情况进行窥探:

房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展 2010-2020中国工业生产指数走势

与此同时,中国的房价自2008年4万亿刺激计划以来,却一路高歌:

房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展 2009-2018年中国商品房销售平均价格走势

随着货币超发以及人口红利的消失、土地、资源等制造成本的提高,“中国制造”的国际市场占有率也呈现出由顶峰下行的态势,东南亚国家成为了价值投资洼地,这就意味着国际制造业资本开始流向东南亚,削弱了国内制造业的竞争优势,进而导致实体经济的整体下滑,实体经济的下滑又进一步导致很多企业放弃了主营业务而将本该投资在制造业的钱拿去炒房,房价上涨的这么快,和大量的实体经济资金以及避险资金流入到地产行业存在很大关系。

我们来看看近10年来中国M2(市场上流通的货币总量)的情况:

房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展 2009-2019M2走势

房价与M2存在很强的正相关性,这也意味着,当前的房价是由货币超发支撑起来的。

开篇我们提到,房地产是中国经济的命门,房价一旦下跌,国民经济债务危机就会显现出来,近些年以来国家对于房地产的政策准基调就是“房住不炒”,随着国民经济债务压力的增大,稳住房价就成了政府当前的不二选择。

国民经济债务包括政府债务、企业债务和居民债务三部分。根据黄奇帆《分析与思考》中的数据,当前中国宏观经济债务占GDP的比值达到了250%,其中政府债务50%,企业债务150%,居民债务50%,企业债务占了总债务的3/5,企业债务中,房地产又是一个大头,降低企业债务、去杠杆就成了宏观经济调控的首要目标。我们经常听到去库存、去产能、去杠杆、降成本、补短板,也就是“三去一降一补”,就是当前宏观调控的大方向。

我们知道,房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口。政策层面的措施能够在短期内起到稳定作用,但终究不能逆转趋势。解决中国人的吃饭问题,18亿亩的耕地红线是必须守住的底线,过去几十年,平均每年有800万亩耕地转化为城市建设用地,当前的耕地面积已经不到20亿亩。从供给端考虑,可供建设的土地越来越少,再考虑上土地竞拍制度,土地的价格会越来越高,这也是导致房价居高不下的重要原因。长期来看,人口红利逐渐消失,老龄化问题日益凸显,二胎政策放开并没有引发生育高峰,作为置业人群主力的20-50周岁的人群也在2013年达到峰值之后开始下降,长期来看未来的房地产需求将会下降,虽然人口的迁移规律是从中小城市向大城市迁移,一段时间内,一线城市的房价还是会呈现上涨趋势,但三四线城市终究会供大于求。

当前的中国房地产情况和日本1991年前后的房地产大泡沫存在相似之处。日本在战后20年迎来了经济的高速增长,在1970年日本65岁以上老人占总人口的比重已经达到了7.1%,开始步入老龄化社会,国内制造业竞争力下降、购房主力人群在1991年前后达到峰值,1996年迎来拐点。

但两国又存在明显的不同,从城镇化率上来讲,日本在1960年城镇化率已经达到63.3%,1990年更是达到了77.4%,根据国家统计局数据,2019年年末全国大陆总人口140005万人,比上年末增加467万人,其中城镇常住人口84843万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为60.60%,城镇化率还不及1960年的日本,还存在巨大的空间消化房源。从人均GDP来看,日本在1991年房地产泡沫危机时,早已经步入高收入阶段,看下图,这就意味着如果中国经济继续保持中高速增长,国民的购买力将会进一步增强,进而消化一定的房地产泡沫。

房价会软着陆吗?从历史和经济角度透视中国房地产的发展 中国与日本人均GDP比较

—5— 未来在哪里

房地产存在泡沫这是事实,但我们更希望这个泡沫自行消散,而不是捅破,那样的话,付出的代价将是巨大的,如何才能实现房地产的软着陆呢?

提振实体经济,让实体经济成为国民经济发展的支柱性力量。当前,步入老龄化社会、人口红利消失,要解决因劳动力短缺而导致的制造成本加大的问题,一是需要加大基础科学研究投入,通过技术创新提高生产力水平;二是鼓励生育,单纯地放开政策好像效果并不明显,小伙伴们,如何鼓励生育呢,欢迎大家留言讨论;三是延迟退休。这样就能弥补因劳动力短缺而导致的制造成本加大的问题,从而提高市场竞争力水平。其实很多政策说起来容易做起来难,基础科学、技术创新也不是短时间能搞出来的,日本在上世纪80年代已经开始意识到基础科学的重要性了,开始加大投入,后来出现了多位诺奖获得者,但日本的经济还是萎靡不振,从基础科学向应用转化还需要很长时间的。关于生育政策,相信大家都清楚效果如何,看看周围就知道了。

培育健康的资本市场。在中国,企业融资贷款对银行的依赖度非常高,90%的融资额度来自银行贷款,10%来自股权融资,美国这一比例是3:7。今年,创业板推行注册制,这应该是已经步入培育健康资本市场的征途了,通过资本市场的壮大解决企业融资问题,进而降低企业负债率,有了资金可以进一步扩大再生产,投资者们也会看好,买的就会多,市值就会增大,市值增大反过来又会提升企业的兼并重组能力,最终形成资本市场与上市公司的良性循环,同时让股民赚了钱,进一步刺激消费。当然,上市容易退市也容易,绝不会像以前那样只进不出,关于这个看法,我不多说,大家自己体会,有兴趣的可以看看美国。

“绿水青山就是金山银山”,欠下的总是要还,打造好的环境,才能更好地吸引外资,也能从源头上阻断有钱人移民,将别人的钱拿过来,更不能让自己的的钱出去。

大力发展战略新兴产业、高科技技术,当然,还有很多种措施,总之,你要坚信房地产一定会软着陆,为什么,因为你坚信总比不坚信得好。

我只是想说:“在当今百年之未有大变局中,人生机会并不多,相信中国人民的智慧,坚决地做多中国。”

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