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加州法拍屋明年大企业靠后 陷阱多民众购买牢记这些原则

admin 2周前 ( 11-22 03:50 ) 14 抢沙发
加州法拍屋明年大企业靠后 陷阱多民众购买牢记这些原则摘要: 原标题:加州法拍屋明年大企业靠后 陷阱多民众购买牢记这些原则 加州SB 1079号法案已由州长签署,将于2021年1月1日生效...
原标题:加州法拍屋明年大企业靠后 陷阱多民众购买牢记这些原则

加州SB 1079号法案已由州长签署,将于2021年1月1日生效。该法案也名为「为业主而不是大公司」(Homes for Homeowners, Not Corporations),旨在让一般人有机会买法拍屋,而不是让大公司整批购买以牟利。因疫情的影响,业内人士皆预计明年会有大批法拍屋流向市面,此举或会让普通买家更有机会。

加州法拍屋明年大企业靠后 陷阱多民众购买牢记这些原则

这条新法让屋主、租客、地方政府和非营利住房机构能比大企业优先购买法拍屋,并授权地方政府对让房屋空置的大企业或其他业主提高罚金,最高罚金可达一天2000元。

在上一次金融危机期间,成千上万的民众失去了房屋而被法拍,这些法拍屋被大小投资者抢购或之后出售。华尔街成为主要参与者,如黑石集团(Blackstone Group)等华尔街上市公司为牟暴利,以最低价买下大量法拍屋,据估计,上市公司目前拥有全美600亿元的独立屋租房市场。许多房屋遭拍卖的屋主后来一蹶不振,自有住宅的数量在2010年代剧降。在加州,2006至2012年间,居民自住屋的数量骤减32万户,而出租的独立屋则大增72万多户。

由柏克莱民主党州参议员斯金纳(Nancy Skinner)提出的这个法案,修改了查封拍卖的过程,防止经济大萧条期间大企业在一次拍卖中整批购买法拍屋的情况重现。

新法案适用于在法拍中出售的一至四单元的房屋,如果一个投资者在拍卖中赢得了这样的房屋,那么其他想要自住的买家、非营利组织、政府实体将仍有45天的时间提交竞争报价。如果该房屋是出租屋,如果房客愿意开出和投资者同等的报价,那么房客可以赢下拍卖,而其他潜在的买家必须提供比投资者更多的报价。负责法拍的管理者必须在网站上详细说明拍卖中的最高出价,以及如何提交竞争报价等信息。

斯金纳说:「SB1079法案已向华尔街发送了清楚的讯息:加州房产不是让你们吞并,我们不会容忍大企业再次囤房。有了这个法案,一般家庭能有拥有房屋的公平机会,地方政府也有新工具可以防止房屋空置荒芜。」

根据新规,非营利组织和政府在拍卖中也更具有竞争力。不过非营利组织表示虽然很愿意抢购这些房屋,但资金可能是一个问题,在疫情引发的经济衰退中,许多人现金都受限。不过代表洛杉矶西区的市议员Mike Bonin则认为看到一个解决游民问题的机会,并表示可以提议让市府筹备资金买入房屋,作为可负担房。

法拍屋陷阱多 普通买家注意这些原则才不吃亏

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受疫情影响,预计明年会有大批法拍屋流向市面,为限制大投资客囤房获利,加州政府推出新法案,确保普通买家有机会买房,不过购买法拍屋很有学问。

加州法拍屋明年大企业靠后 陷阱多民众购买牢记这些原则

法拍屋的标价通常很诱人,但专家呼吁普通买家要小心。例如,法拍的物业可能有额外的留置权(lien),谁是真正的所有人可能有争议,甚至让买方卷入诉讼。此外,在购买房屋之前,很多时候也无法检查房屋是否有缺陷;如果还有人住在里面,需要买方动员住客迁离;此外,寻找融资也很棘手,因为规则通常要求以现金或银行本票(cashier's check)全额购买。

拥有十多年法拍经验的地产业者胡张燕燕传授经验,想买法拍屋第一步,先在比较熟悉的城市选,自己不熟悉的城市不选。看上房屋后,要请产权公司查询产权,确定是第一顺位的拍卖。她表示,有时卖场上也有第二、第三甚至第四顺位的贷方来卖房,「只买第一顺位,绝不买后面的」。她表示,以前曾在拍卖场看到一位买家高兴出价30多万买下一栋尔湾的房子,结果标下后才发现,前面第一顺位还欠了60多万元,亏大了。请产权公司查询时,也要询问有无其他问题。

第二步「要把房价弄清楚,而且要非常清楚」。她多次强调,一些买家最终法拍下来的价格,比市面价还要贵,也是常有事。首先在搞清周围房价和房屋基本信息后,可以大概得知房屋市价。此外,很多时候看不到屋子里面的状况,因此考虑价格时要做最低的打算,即里面都算作需要重新装修,再将这笔钱扣除后,才是一个比较合适的价格。在出价时绝不要超过这个数字,更不要喊价喊得不理性。

此外要考虑房屋是否有人住。无论现屋主还是房客,若不肯搬走很麻烦,尤其疫情期间不能驱赶。她表示多年来遇到过不肯搬走的、搬走前搞破坏的,还有上法庭吿的。她举例自己曾在亚凯迪亚市买下过一栋拍卖房,结果花了一年时间请住客离开,但住客一次次去法院,令人头痛,因此标屋时也要考虑到这些情况。

开银行本票也有学问

另外还有许多小窍门。例如去卖场时,开银行本票可以开给自己,若没有买到也可存回自己的帐户。另外也要多开三、五张小面额的本票,有零有整更好出价等。她表示,法拍学问多,但也不必因噎废食,买家只要做好功课,小心谨慎,尤其初学者最好先跟着专业人士去看几次,不要急着竞标。研究好房屋价格和产权,一切防患未然,想好价格后理性出价即可。

不过胡张燕燕认为,明年不一定会有很多法拍屋上市,因为今年房价涨得多,有困难的屋主即使一年不付贷款,但这一年上涨的房价,卖掉后就够付这一年的欠款,不至于被法拍。

但她推测,会有不少短售屋(short-sale),对于经验较少的买家来说,短售屋比较好,准备和考虑时间更充裕,有产权保险也不怕出问题,可以看屋子里面也可以贷款,同常规买房没有太大差别。

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