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房贷利息那么高,首付要不多付点?

admin 1周前 ( 01-12 03:34 ) 5 抢沙发
房贷利息那么高,首付要不多付点?摘要: 原标题:房贷利息那么高,首付要不多付点? 8年前,力哥的一位同学,暂且称为X君,想要买婚房,房子总价200多万,关于具体的房贷...
原标题:房贷利息那么高,首付要不多付点?

8年前,力哥的一位同学,暂且称为X君,想要买婚房,房子总价200多万,关于具体的房贷方式,他来咨询我这个“理财专家”的意见。

我给出的意见非常明确:

1.首付能少付尽量少付,贷款能多贷尽量多贷。

2.选择等额本息还款法,而不是等额本金还款法。

3.贷款时间能贷多长就贷多长,最好贷足30年。

然而我给他的三条建议,最后他们一家商量后,一条也没采纳。

他倾尽双方家庭所能,把首付提高到60%。

为了节省账面上的利息支出,最后选择了还款压力逐月递减的等额本金还款法。

同样为了节省账面上的利息,他最后咬咬牙,选择10年还清贷款,毕竟10年还清和30年还清,利息可以差上好几十万。

对此,力哥也表示无能为力~

房贷利息那么高,首付要不多付点?

他的选择,也是绝大多数没有理财思维的普通人的选择——习惯用静态的眼光看待财富数字,且对背债这件事一百个不乐意,总希望尽量少付利息,尽早还清贷款,早日无债一身轻。

莎士比亚在《哈姆雷特》中有一句经典对白:“不要向别人借钱,也不要借给别人钱,向别人借钱会丧失尊严,借给别人钱会人财两空。”

哈哈,扎心了老铁~

历史上的知识分子大多有伟大的情怀和理想,左派居多,莎士比亚也是如此,所以才会凭借臆想描绘了一个和客观事实大相径庭的《威尼斯商人》的形象。

房贷利息那么高,首付要不多付点?

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准备割下安东尼奥一磅肉

资本家又不是变态杀人魔,要你一磅肉干啥,煮了吃吗?

如果人人都遵循莎士比亚的态度,那资本主义根本发展不起来,现代金融体系更是无源之水,无本之木。

但,这符合普通人的认知和行为本能。

普通人一定不想借钱给别人,因为怕别人耍无赖不还,自己又拉不下脸皮去讨债,到时哑巴吃黄连。

普通人不到万不得已也不愿问别人借钱,你脸皮得多厚才好意思向别人伸手呢?普通人拉不下这张老脸呢~

房贷利息那么高,首付要不多付点?

理清了这些根本问题,我们会发现X君秉承的思维方式,如果天赋异禀加恰逢机遇,或可奋斗成中产,如果天资愚钝又缺乏洞察机遇的能力和抓住机遇的勇气,则一辈子只能生活在中下层,但不管如何努力,他都很难有朝一日成为富人。

回到贷款买房的具体语境中分析,就看得更清楚了。

一、为什么力哥建议他少首付,多贷款?

因为房贷是中国金融市场上能找到的利率最低的贷款品种,当时房贷利率还能在央行发布的基准贷款利率基础上打8.5折,公积金贷款利率更低,相当于基准贷款利率打7折。

更重要的是,在房价上涨压力持续高烧不退的情况下,国家必然会持续进行差别化限贷政策。

第一次贷款买房一定最划算,今后再想要贷款买第二套房,对不起,首付可能就从30%提高到50%、70%甚至像北京那样提高到80%,到了80%首付,杠杆效应几乎没了。

而且贷款利率也会从7折或8.5折提高到1.1倍、1.2倍甚至1.3倍惩罚性利率。

房贷利息那么高,首付要不多付点?

尤其是公积金贷款政策规定,你首套房贷没还清的情况下,不能再申请第二次贷款。

所以第一次贷款买房的机会要特别珍惜,一定要使出吃奶的力,尽可能发挥到极限!

不管你手里有多少钱,是刚刚勉强凑够3成首付,还是就算全款买房也绰绰有余,都应该尽可能首付3成,贷款7成,尽可能把银行如此“优惠”的钱弄出来,为己所用。

二、为什么力哥建议选择利息总支出更高的等额本息还款法而不是等额本金还款法?

这里面的小九九,力哥在《这样买房子,能省10万块?》一文里做过详细剖析,点击蓝色字体标题,可以回顾力哥的专业解读。

简单说,等额本金还款法和等额本息还款法的计息方式是一样的,前者并不会比后者更省利息更划算。最后算总账,发现等额本金还款法的利息总额相对更少,只是因为等额本金还款法占用银行资金的时间相对更少。

三、为什么力哥建议贷款时间能贷多长就贷多长?

应对的是央行持续的货币超发。

今天中国市场上存在的货币总量(M2)比30年前的货币总量,增加超过100倍!

哪怕随着中国经济逐渐走向成熟,货币超发速度会逐渐变慢,但通胀依然不会彻底消失,我们手里的钱,还是无时无刻不被“通胀税”洗劫。

这就导致仅仅依靠自己辛苦劳动赚到的工资来生活,然后把工资结余存进银行的人,一定会被政府“洗劫”。

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而只有100万,却敢向银行贷款300万买房的人,则有可能非但不被政府“洗劫”,反过来“洗劫”那些只会把钱存银行的穷人。

你用杠杆超发货币,稀释财富,我则顺势而为,把你超发的货币通过贷款方式为自己所用,你放杠杆,我也放杠杆,到头来,可能我不但不吃亏,反而有的赚。

在超发货币的过程中,少数有理财思维的聪明人用杠杆让自己不亏反赚,多数普通人却只能吃亏买单,久而久之,那些敢于贷款购买优质资产的人,就会相对越来越富,不敢负债,只会把钱存银行的人,相对越来越穷。

因此最理性的选择,就是低息房贷能多贷就多贷,能尽可能不还/晚还就尽可能不还/晚还。

一旦为了节省账面利息,选择10年还清贷款,到时就会陷入被动——假如你30岁开始还贷,10年后才40岁,正是事业收入迈入巅峰的时期,收入节节攀升,贷款却已还清,此时如果还想二次贷款买房,就要面临严格限贷政策,很不划算。

如果选择30年还清贷款,还是30岁开始还,到你60岁还清,已接近退休年龄,能把这笔优质贷款充分利用起来。

还要考虑到,随着你收入不断提高,还贷压力会逐渐减少,哪怕你眼下觉得压力有点大,10年、20年后,再看这点月供,就会觉得小菜一碟。

最后特别提醒,今天这篇是力哥三年前写的爆款旧文,理念没毛病,而且很重要,但这几年市场环境发生了变化,所以再强调几点:

1、房地产大跃进时代过去了,单靠买房改命已不可能,但不意味着房价从此不会涨。长期看,人口持续流入的中心大城市的房价,哪怕调控严格,也还是会继续上涨,只不过上涨速度变慢,幅度变小,房子不再是最优质的投资品种。

2、记住“房住不炒”,以上贷款买房的理念和方法,更适合刚需自住房

3、“首付尽量少,贷款尽量多”的原则下,也要考虑你的实际还款能力。千万别拼死吃河豚,让月供压得喘不过气来,会让生活陷入极度危险状态。

4、杠杆得用在刀刃上,购买长期看能升值的优质资产(好的负债),而不是用在坑爹投资品或者消费品上(坏的负债),在花呗白条信用卡上放杠杆买手机电脑衣服包包旅游happy啥的,只会越来越穷。

5、金融行业为啥那么赚钱?最主要的利润来自息差

你把钱存银行,给你一年2%,它把钱借出去,一年7%,躺赚5%,100亿存款,一年就能赚5亿。

券商、保险、P2P……都这种模式。

券商发100亿可转债,票面利率1%,转手借给两融客户,利率6%,一年躺赚5个亿。注意,银行P2P放出去的贷款,还要担心坏账,融资融券有保证金,看你撑不住了就强行平仓,券商本金永远安全,旱涝保收。

这些年那么多港股券商开户送这送那,获客成本极高,一旦玩上瘾,客户就会习惯融资打新,现在僧多粥少,融资打新很容易亏钱,但券商怎么都躺赚。

所以要不要放杠杆的关键在利率

年利率3%的贷款,那叫“福利”,有多少借多少;

4%的贷款,天赐良机,借;

5%的贷款,很会理财的,也可以借;

5.5%的贷款,如果是10年以上的长期贷款,也可以借。

超过5.5%的贷款,现在的市场环境下,就要悠着点了。

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